Lãi ảo, lỗ thật – Nỗi lo của mọi chủ nhà kinh doanh phòng trọ

Đầu tư  kinh doanh phòng trọ, chung cư mini cho thuê là xu hướng nổi lên vài năm gần đây và vẫn đang có sức hút rất lớn đối với các chủ nhà và nhà đầu tư. Tuy nhiên, không ít chủ nhà và nhà đầu tư vẫn gặp phải một vấn đề khá đau đầu, đó là LÃI ẢO – LỖ THẬT. Chắc hẳn bạn đã nghe đến cụm từ này nếu có những trải nghiệm khi kinh doanh mô hình cho thuê phòng trọ này. Cùng TingTong thảo luận về chủ đề “gây nhức nhối” này nhé! Hãy đọc đến cuối để nắm được phương pháp tránh “lãi ảo – lỗ thật”.

Những câu chuyện về Lãi ảo – Lỗ thật phổ biến trên thị trường căn hộ cho thuê:

Câu chuyện 1:

Chị An đã thuê một căn nhà 17 phòng tại quận 10, TP HCM, với giá 60 triệu đồng mỗi tháng và đầu tư thêm 400 triệu đồng vào cải tạo, sửa chữa và trang bị nội thất. Chị tính toán rằng mỗi phòng cho thuê có thể đạt được giá trị 5,5 triệu đồng, vì vậy tổng thu nhập là 93 triệu đồng mỗi tháng. Chị quản lý và vận hành căn nhà một mình, và hy vọng sẽ kiếm được lợi nhuận 33 triệu đồng mỗi tháng.

Tuy nhiên, khi bắt đầu khai thác, chị đã phải chi trả hơn 5 triệu đồng cho các chi phí cố định hàng tháng, chẳng hạn như bảo trì thang máy, máy lạnh, sửa chữa và vệ sinh căn nhà, đồng thời chi phí cho quảng cáo và môi giới cũng rất cao. Bên cạnh đó, các phòng thường trống khoảng 2-3 phòng trong khi chi phí phải trả vẫn không giảm. Vì vậy, chị chỉ thu về được tầm 80 triệu đồng mỗi tháng, trong khi chi phí vận hành và quảng cáo cũng tăng cao. Cuối cùng, chị chỉ kiếm được từ 4 đến 8 triệu đồng mỗi tháng, sau khi khấu hao chi phí đầu tư ban đầu là 6,7 triệu đồng mỗi tháng, và phải trả tiền thuê nhà và chi phí quản lý và vận hành

Câu chuyện 2:

Tuy nhiên, chị An có thể coi mình may mắn hơn so với anh Cường, một người bạn môi giới mà tôi biết mới bắt đầu kinh doanh nhà cho thuê.

Sau khi tiếp xúc với nhiều nhà đầu tư kinh doanh nhà cho thuê, Cường đã thấy tiềm năng lớn và quyết định tự đầu tư. Anh có đầu tư một căn nhà ở Hà Nội, gần trường đại học, để kinh doanh ký túc xá. Anh đặt ra một bài toán khá đơn giản: thuê nhà với giá 18 triệu đồng một tháng, đầu tư 350 triệu đồng, kinh doanh 62 giường ký túc xá với giá thuê từ 1,4 đến 1,45 triệu đồng một tháng. Doanh thu hàng tháng là 85 triệu đồng, sau khi trừ đi chi phí quản lý và tiền thuê nhà, lãi ròng là 40 triệu đồng.

Với tính toán kỹ lưỡng này, Cường tự tin rằng chỉ cần kinh doanh 9 tháng là có thể thu hồi vốn. Anh sẵn sàng ký hợp đồng thuê nhà trong vòng 3 năm với mức tăng giá 10% mỗi năm theo yêu cầu của chủ nhà.

Tuy nhiên, trong thực tế kinh doanh, vì hàng loạt sai lầm trong đầu tư, trong suốt một năm kinh doanh, Cường chỉ cho thuê được 14 đến 24 giường, đạt doanh thu từ 20 đến 32 triệu đồng mỗi tháng. Sau khi trừ đi chi phí quản lý và tiền thuê nhà, anh lỗ từ 10 đến 20 triệu đồng hàng tháng. Hơn nữa, vì số tiền đầu tư ban đầu lên đến 350 triệu đồng, hiện tại Cường chỉ hy vọng có thể bán lại với giá khoảng 1/3 số tiền đầu tư ban đầu.

Những chi phí gây lên tình trạng Lãi ảo – lỗ thật

Tóm lại, mô hình đầu tư, kinh doanh căn hộ phòng trọ cho thuê sẽ có những chi phí ẩn khổng lồ. Nếu bạn không biết tính vào trong giá vốn nhiều khả năng bạn sẽ rơi vào tình trạng Lãi ảo – lỗ thật. Sau đây là một vài chí phí quan trọng bạn cần lưu lại và cộng dồn vào trong giá vốn nhé: 

• Chi phí khấu hao: Tức là chi phí bạn đầu tư ban đầu Décor, setup cho tòa nhà chia cho số tháng hợp đồng. Ví dụ: Tòa nhà ở trên bạn setup hết 90tr, hợp đồng 3 năm (36 tháng), tức là chia ra mỗi tháng bạn đã phải cộng thêm ~2,5tr vào giá vốn, nâng tổng giá vốn lên thành 52,5tr
• Chi phí quản lý vận hành: Tức là công sức của bạn phải tính vào giá vốn hàng tháng, vì nếu không quản lý bạn có thể đi làm việc khác và kiếm ra tiền. Thông thường dao động từ 1tr-5tr/tòa (tùy độ to nhỏ của tòa nhà). Ở đây mình cứ tính min nhất là 1tr, tức là giá vốn đã tăng lên thành 53,5tr
• Chi phí sửa chữa: khoảng 1tr/1 tòa/tháng, chi phí vệ sinh: 500k/tòa/tháng, chi phí thu rác +CA phường, TDP…: 500k/tòa/tháng. Vậy tính ra giá vốn 1 tháng đã lên tới 55,5tr/tháng, chưa tính các tháng có chi phí phát sinh. Giá vốn tăng lên 55,5tr
• Chi phí tài chính: Bạn cọc 1 tháng thanh toán trước 3 tháng = 200tr +90tr tiền setup, tổng là 290tr để im trong 3 năm. Giả sử lãi suất ngân hàng là 8%/năm bạn mất 23,2tr/năm => khoảng 1,9tr/tháng cộng vào giá vốn.
• Và 1 vài loại chi phí khác nữa…

Đặc biệt các chủ nhà, hay nhà đầu tư làm nhỏ, làm tư nhân, họ hay có xu hướng để tiền doanh thu, lợi nhuận tòa nhà chung với tiền cá nhân tiêu hàng ngày. Chính vì thế nguồn tài chính được sử dụng rất lẫn lộn mà không hề có ghi chép. Đến cuối tháng nhìn lại không biết đâu là lãi, không biết đâu là tiền của mình. Và rồi cứ tặc lưỡi, áng áng “chắc là” mình lãi một khoản.

Giải pháp nào cho chủ nhà, nhà đầu tư mô hình kinh doanh phòng trọ tránh phải tình trạng Lãi ảo – Lỗ thật?

Giải pháp cho những đối tương này chính là có một công thức thực tế và 1 bảng tỉ suất lợi nhuẩn để cân nhắc các phương án đầu tư:

TỔNG GIÁ ĐẦU RA – GIÁ VỐN (Giá thuê vào + chi phí khấu hao + chi phí quản lý + Chi phí sửa chữa, vệ sinh, thu rác, Phường xã…+ chi phí tài chính). 

Nếu biên lợi nhuận đạt khoảng 10-15% trở lên thì chúc mừng bạn đã có 1 thương vụ khá thành công.

Ngoài ra, bạn nên cân nhắc hợp tác với những đơn vị quản lý vận hành phòng trọ, căn hộ, chung cư mini trên thị trường. Những đơn vị này đã có nhiều năm kinh nghiệm trong việc quản lý tòa nhà cho thuê giúp chủ nhà. Phương án này sẽ đem lại rất nhiều lợi ích cho chủ nhà, nhà đầu tư. Đặc biệt, tránh được tình trạng “Lãi ảo –  Lỗ thật”. Chủ nhà sẽ nhận được khoản thu định kì hàng tháng hoặc theo quý đều đặn mà khồng cần bỏ ra quá nhiều công sức trong việc quản trị hệ thống. TingTong là một đơn vị quản lý, vận hành căn hộ cho thuê đã có hơn 5 năm kinh nghiệm trên thị trường. Bạn có thể tìm hiểu thêm về TingTong để được tư vấn về phương án vận hành nhé!

Mong rằng bài viết này đã cung cấp cho bạn đọc những hiểu biết về tình trạng “Lãi ảo – Lỗ thật” trong mô hình kinh doanh căn hộ cho thuê nhiều “nguy” và “cơ” này. Hãy chia sẻ thông tin này nếu bạn cảm thấy hữu ích cho cộng đồng nhé!